Ce que tout propriétaire doit absolument savoir

La présence de substances dangereuses comme l’amiante, le plomb ou les PCB dans les bâtiments anciens est un sujet de préoccupation croissante dans le secteur immobilier. Au-delà de la conformité légale, ces éléments peuvent avoir un impact direct sur la santé des occupants, la valeur du bien et la réussite d’une vente ou de travaux.

Ces dernières années, les enjeux liés aux substances dangereuses et aux diagnostics immobiliers sont devenus incontournables dans le secteur immobilier. Nous avons rassemblé pour vous les informations essentielles à connaître en tant que propriétaire ou partenaire.

______________________________________________________

Substances dangereuses : de quoi parle-t-on ?

1. Amiante

L’amiante a longtemps été utilisée pour ses propriétés thermiques, mécaniques et ignifuges. Elle est désormais interdite en Suisse depuis 1990 (importation) et 1991 (usage), mais encore très présente dans les bâtiments construits avant cette date :

• Colles (carrelage, moquette, lino, parquet)
• Crépis intérieurs et extérieurs
• Plafonds suspendus et flocages
• Descente en fibrociment (colonnes de chute)
• Joints sanitaires

 Obligation : Tout matériau antérieur à 1991 doit être diagnostiqué avant intervention (vente, travaux, démolition).

 Santé : L’inhalation de fibres d’amiante peut causer des maladies respiratoires graves comme le mésothéliome malin, avec un temps de latence de 20 à 40 ans.

______________________________________________________

2. Plomb

Utilisé historiquement dans les peintures, canalisations ou volets, le plomb est dangereux lorsqu’il est poncé ou dégradé. On le retrouve dans de nombreux logements construits avant 2005.

 Obligation : Diagnostic requis pour les matériaux antérieurs à 2005.

 Santé : Le plomb peut provoquer des troubles neurologiques et des intoxications chroniques, comme le saturnisme, notamment chez les enfants.

______________________________________________________

3. PCB (Polychlorobiphényles)

Ces substances chimiques sont principalement retrouvées dans les joints de dilatation et certains équipements électriques (anciens transformateurs, condensateurs…).

 Obligation : Diagnostic requis pour les matériaux antérieurs à 1975.

 Santé : Les PCB peuvent pénétrer par la peau et sont classés parmi les perturbateurs endocriniens.

______________________________________________________

Diagnostic immobilier : un outil stratégique et obligatoire

Qui contrôle à Genève ?

À Genève, c’est l’OCEV-SABRA (Office cantonal de l’environnement) qui est chargé du contrôle, de la surveillance et de l’application des règles en matière de pollution dans le bâtiment. Il peut :

• Suspendre un chantier en cas de non-conformité
• Ordonner la sécurisation d’un site
• Infliger des amendes lourdes
• Exiger des assainissements immédiats
• Ne pas respecter les règles peut avoir des conséquences juridiques, financières et pénales.

______________________________________________________

Pourquoi ces diagnostics immobiliers sont-ils indispensables pour vous, propriétaire ?

1⃣ Pour vendre ou rénover sereinement
Un bien construit avant 1991 doit être diagnostiqué avant tout chantier. Cela inclut même des travaux légers comme le remplacement d’un carrelage, d’un faux plafond ou d’un crépi.

2⃣ Pour éviter de mauvaises surprises
Le coût d’un diagnostic complet est généralement compris entre CHF 1’000 et 1’500.
Mais si de l’amiante est détectée, le coût de décontamination peut atteindre CHF 5’000 à 50’000 (voire bien plus pour des façades ou conduites complexes). Une analyse complémentaire, à CHF 100-200, peut vous faire économiser des milliers de francs.

3⃣ Pour préserver la valeur du bien
Un bien diagnostiqué, transparent et assaini a plus de valeur sur le marché qu’un bien dont les risques sont inconnus ou potentiellement coûteux à rénover.

______________________________________________________

Et en cas de vente : qui paie les diagnostics immobilier ?

À ce jour, la législation n’impose pas encore au vendeur de réaliser ces diagnostics à ses frais, sauf en cas de travaux.

Cela signifie que le vendeur peut légalement vendre un bien sans avoir fait de prélèvements destructifs, ce qui reporte le risque sur l’acheteur.

On observe une tendance croissante vers plus de transparence dans les transactions immobilières, avec une demande accrue d’informations techniques dès la mise en vente, à l’image de ce qui se fait déjà dans d’autres pays.

Disposer d’informations techniques en amont peut faciliter les échanges et rassurer les différentes parties tout au long du processus.

______________________________________________________

______________________________________________________

 CECB : le diagnostic énergétique à ne pas oublier

Le CECB (Certificat Énergétique Cantonal des Bâtiments) est de plus en plus demandé, notamment dans le canton de Vaud, où il est obligatoire depuis 2017 pour toute transaction.

CECB de base : état des lieux énergétique du bâtiment
CECB Plus : audit complet avec chiffrage des améliorations (chauffage, isolation, consommation…)

Coût : entre 1’000 et 3’500 CHF, mais peut significativement influencer la valeur de votre bien.

______________________________________________________

Que faire concrètement ?

• Identifier l’année de construction de votre bien
• Mandater un diagnostiqueur agréé par l’OCEV-SABRA
• Effectuer les prélèvements nécessaires avant travaux
• Envisager un CECB Plus pour améliorer la performance énergétique et la valeur de votre bien
• Conserver toutes les preuves des interventions, rapports et résultats pour votre notaire, votre régie ou votre acheteur.

______________________________________________________

En conclusion :

Dans un environnement juridique et sanitaire de plus en plus exigeant, les diagnostics immobiliers ne sont plus une formalité : ce sont des outils indispensables pour gérer, vendre ou rénover un bien en toute sécurité.

Les diagnostics immobiliers permettent de :

Sécuriser vos projets immobiliers
Éviter de lourds coûts imprévus
Valoriser votre bien face à la concurrence

______________________________________________________

Besoin d’un conseil ou d’un diagnostic ?

Notre agence à Genève est à votre disposition pour vous accompagner dans toutes vos démarches : vente, estimation, achat ou préparation de travaux.

Alexandre Gallo

+41 79 504 65 48
info@agci.ch
www.agci.ch

Cet article Substances dangereuses et diagnostics immobiliers est apparu en premier sur AGCI.